A regra dos 80% e o que ela faz com a cota do seu condomínio
A Reforma Tributária chega ao condomínio por duas portas. Uma é a do enquadramento, e depende de um número do seu balancete. A outra é a do fornecedor, e chega mesmo no condomínio que nunca emitir uma nota.
O número que decide se o condomínio vira contribuinte
O artigo 25, inciso I, da Lei Complementar 214/2025 mantém o condomínio edilício fora da incidência. Mas o parágrafo 4º impõe uma condição: as cotas precisam representar ao menos 80% da receita total.
Antena de telefonia, publicidade na fachada, locação do salão, vaga para não morador e máquina de bebidas empurram esse índice para baixo. O condomínio que gera mais receita acessória é o que corre mais risco, o que inverte o incentivo de uma década inteira de boa gestão condominial.
A conta entra pela porta do fornecedor
O condomínio é, por definição, um cliente que não toma crédito. E quase tudo que ele compra é serviço intensivo em mão de obra.
Três coisas para fazer nos próximos noventa dias
Pegue o balancete dos últimos doze meses e calcule quanto da receita total veio de cota e quanto veio de outras fontes. Entre 80% e 85% é zona de atenção, e exige monitoramento mensal, não anual.
A maioria foi assinada sem cláusula sobre tributos futuros. Se o condomínio virar contribuinte, quem absorve o imposto sobre o aluguel da antena? Essa conversa é mais fácil agora do que em 2027.
Peça aos principais fornecedores a estimativa de reajuste que eles pretendem aplicar quando a CBS entrar em vigor. Melhor descobrir agora do que com o orçamento anual já aprovado.
para levar à próxima assembleia.
Condomínio não é empresa, mas a Reforma pode tratá-lo como uma
A opção voluntária pelo regime regular, prevista no artigo 25, parágrafo 1º, é contraintuitiva e pode compensar para alguns condomínios. Por Karina Feitosa.
Ler a análiseCalculadora de impacto da Reforma
Três campos, faixa estimada e metodologia aberta. O setor já vem selecionado.
Calcular agoraO que os síndicos têm perguntado
Só se passar a ser contribuinte, o que acontece quando as cotas ficam abaixo de 80% da receita total. A maioria dos condomínios residenciais fica confortavelmente acima disso. Condomínios comerciais e edifícios com contratos de antena e publicidade precisam medir.
Não. O enquadramento resolve a obrigação acessória, não o custo. Os fornecedores de portaria, limpeza e segurança vão ver a carga deles subir e vão levar isso para o reajuste do contrato. O condomínio sente pela despesa, não pela obrigação.
Depende da estrutura de custos. Quem opta passa a tributar a cota, mas também passa a apropriar crédito sobre tudo que compra. Para condomínios com muitos terceirizados fixos, o crédito recuperado pode superar o imposto adicional. Para um edifício pequeno com portaria remota, provavelmente não. A conta precisa ser feita caso a caso.
2026 é ano de teste, com destaque de 0,9% de CBS e 0,1% de IBS em documento fiscal, sem alteração de carga. A CBS passa a ser cobrada integralmente em 2027. O IBS substitui ICMS e ISS de forma progressiva entre 2029 e 2032, e o modelo fica pleno em 2033.
A opção pelo regime regular é decisão patrimonial e, na maior parte das convenções, precisa de deliberação. Recomendamos levar com parecer técnico e com a projeção de cota nos dois cenários, porque a assembleia decide melhor com número do que com explicação.
Fazemos a conta do seu condomínio
Cálculo da proporção com base no balancete, leitura dos contratos de área comum e projeção da cota nos dois cenários. Uma conversa inicial, sem custo e sem compromisso.